Effetti fiscali dei canoni a scaletta

Il trattamento fiscale dei canoni di locazione c.d. “a scaletta” è spesso oggetto di dibattito nelle aule delle Commissioni Tributarie.

Una fattispecie che ricorre con una certa frequenza è quella di un accordo di riduzione del canone di locazione a favore del conduttore che, d’intesa con il locatore, esegue dei lavori di ristrutturazione sull’immobile.

Ai sensi dell’art. 26 del Testo Unico delle imposte sui redditi “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”.

L’Amministrazione Finanziaria più volte nel corso degli anni (cfr. C.T. 12/10/2017 n. 5921/7/17) aveva considerato l’operazione citata di tipo permutativo, considerando le spese sostenute dal conduttore un vantaggio a favore del locatore e le aveva configurate pertanto come un canone corrisposto in natura.

Le più recenti sentenze n. 3284/7/2019 del 29/05/2019 e 3999/22/19 del 15/10/2019 hanno stabilito un diverso presupposto giuridico, ragionando sul fatto che i lavori eseguiti dall’affittuario possono essere ritenuti una forma alternativa di corresponsione del canone solo se queste rappresentino delle effettive migliorie incrementative del valore del bene. Se tali lavori eseguiti sull’immobile sono invece esclusivamente a beneficio del conduttore, è corretto per il locatore essere tassato solo sui canoni ridotti percepiti.

Nella più recente sentenza citata, l’Agenzia delle Entrate aveva accertato ad un contribuente un maggior reddito da fabbricati rispetto a quello dichiarato. Il ricorrente proponeva ricorso deducendo di aver esposto in dichiarazione il valore del canone effettivamente percepito. Nel contratto di locazione, infatti, era stabilito che, sebbene il canone annuo fosse determinato nella misura pari ad Euro 90.000, per i primi anni di locazione il canone concordato fosse ridotto ad Euro 70.000. Nel contratto inoltre era stabilito che la parte locatrice aveva autorizzato la società affittuaria ad effettuare dei lavori di allestimento, sistemazione e modifica.

Secondo la Commissione Tributaria Regionale questi lavori non avevano incrementato il valore del bene ma avevano adeguato la struttura dell’immobile agli interessi personali del conduttore. Tale circostanza veniva peraltro confermata da una perizia di stima da parte di un esperto.

I lavori eseguiti pertanto non potendo essere qualificati come migliorie non possono essere considerati e tassati quale integrazione del canone percepito.