Cassazione: il labile confine tra la cessione di un edificio da demolire e la cessione di un terreno edificabile

La Corte di Cassazione consolida il proprio orientamento stabilendo l’impossibilità, da parte dell’Amministrazione finanziaria, di riqualificare un fabbricato da demolire in un terreno edificabile.

Nel caso in oggetto la contribuente cedeva ad una società immobiliare un vetusto edificio di civile abitazione ricevendone in cambio a titolo di permuta due unità immobiliari da costruirsi in luogo del citato fabbricato. L’accordo tra le parti prevedeva che venisse edificato, nel terreno su cui insisteva l’edificio, un complesso di appartamenti con relative pertinenze e che due di questi appartamenti divenissero di proprietà della parte venditrice.

L’Agenzia delle Entrate notificava avviso di accertamento alla contribuente riqualificando il contratto di compravendita dell’edificio come una cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria con conseguente tassazione della plusvalenza realizzata in base all’art 67 1 comma lett. b) TUIR. L’Amministrazione finanziaria, dando prevalenza alla sostanza piuttosto che alla forma, motivava l’avviso di accertamento sostenendo che dal contratto fosse evidente l’intenzione delle parti di demolire l’edificio con successiva nuova costruzione, snaturando così l’oggetto stesso del citato contratto.

Si ricorda che, a norma dell’art. 67 TUIR 1 comma lett. b), sono in ogni caso tassabili le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

La Corte di Cassazione con la sentenza 21 febbraio 2019 n. 5088 si è espressa affermando che non è possibile “porre a carico del venditore dell’edificio sorto su terreno già edificato una affermata plusvalenza anche solo commisurata all’ulteriore capacità edificatoria non ancora sviluppata, perché si tratterebbe di porre su un soggetto diverso, il venditore, una tassazione che il legislatore ha fissato già in capo al compratore”.

Non è la prima volta che gli Ermellini si esprimono in questi termini. La Suprema Corte infatti già nelle sentenze nn. 15629/2014, 15631/2014, 4150/2014 e 7853/2016 aveva ribadito il fatto che ai fini della qualificazione della plusvalenza non deve essere posto in rilievo che un fabbricato sia destinato o meno alla demolizione. In caso contrario, infatti, sarebbero da considerare soggette a plusvalenza tutte le cessioni di aree edificabili di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto su cui insistono. In riferimento a quanto esposto nella sentenza e alla luce della recente dottrina sviluppatasi in materia vengono elencati i seguenti principi di diritto:

  1. la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusione che in via logica non ammette un tertium genus;
  2. la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;
  3. nella cessione di un edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampiamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;
  4. il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove […] ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale.

Si auspica che l’ulteriore presa di posizione da parte della Suprema Corte possa definitivamente decretare l’erronea interpretazione sul punto dell’art. 67 1 comma lett. b) TUIR espressa dall’ AF nella risoluzione AE n. 395/2008.